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Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Vérifié le 08 avril 2021 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé dans les cas suivants :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
  • Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

 À noter

la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

  • Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

    • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
    • Vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.
    • Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022
    • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
    • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
    • Bien détenu depuis plus de 22 ans

     À noter

    un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonéré de prélèvements sociaux.

  • Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

    • Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022)
    • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022)
    • Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
    • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

  • Vous êtes exonéré si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

    • Vous touchez une pension de vieillesse ou avez une carte mobilité inclusion, et votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 988 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2018 pour une cession effectuée en 2020
    • Vous résidez dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, et votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 839 € pour la première part de quotient familial pour l'année 2018 pour une cession effectuée en 2020
    • Vous êtes non résident en France
    • Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes. La vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée. Mais vous devez utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

  • Bien acheté
  • Bien reçu gratuitement

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

  • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat
  • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat
  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Abattement

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement par année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

 Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Abattement exceptionnel

  • Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

    La promesse de vente devait être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

    Simulateur
    Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

    Accéder au simulateur  

    Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

    L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

    Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

    Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

    L'abattement peut ne pas s'appliquer si le vendeur et l'acheteur ont des liens familiaux (par exemple s'ils sont en couple).

      À savoir

    les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

  • Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.

    L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

    La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.

    L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

    Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

    Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

    L'abattement peut ne pas s'appliquer si le vendeur et l'acheteur ont des liens familiaux (par exemple s'ils sont en couple).

      À savoir

    les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

 Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui-ci est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

  À savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr .

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l'administration fiscale
  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
  • Établissement de la déclaration
  • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value déclarée par le notaire
  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale
  • Déclaration en ligne
  • Déclaration papier

La déclaration par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Service en ligne
Déclaration 2021 en ligne des revenus de 2020

Accéder au service en ligne  

Ministère chargé des finances

Avant de valider votre déclaration préremplie en ligne, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter. Conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

En 2021, vous pouvez déclarer vos revenus sur formulaire papier si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

  • Votre résidence principale n'est pas équipée d'un accès à internet
  • Elle est équipée d'un accès à internet, mais vous n'êtes pas en mesure de faire votre déclaration en ligne

Vous utiliserez la déclaration papier préremplie reçue entre avril et juin 2021. Selon votre situation, il s'agit de la déclaration n°2042 ou n°2042 C. La déclaration n°2042 RICI regroupe les principales réductions et crédits d'impôt.

Si vous ne recevez pas d'imprimé (1ère déclaration, changement d'adresse, changement de situation familiale), vous pouvez déclarer en ligne ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur service-public.fr ou www.impots.gouv.fr.

Certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne. Les principales déclarations annexes sont les suivantes :

Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.

Vous n'êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s'il s'agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

 À noter

les cases à cocher sont indiquées dans la brochure pratique des impôts consacrée à la déclaration de revenus .

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